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28.03.2006

Bulle immobilière

Après 10 ans d’euphorie, les clignotants s’allument sur un atterrissage imminent de l’immobilier. La seule question en débat est de savoir si cet atterrissage se fera en douceur (ce que clament tous les professionnels du secteur) ou de manière plus brutale (ce qu’écrivent certains commentateurs plus neutres). Cela veut dire qu’à part dans une optique spéculative à très court terme, dans tous les cas, il devient dangereux de faire ses calculs immobiliers en se basant sur une valorisation future importante de son bien. La prudence élémentaire impose de tabler au mieux sur un marché stable dans les 5 ans à venir (bien sûr, à long terme, on peut toujours espérer une hausse, mais comme dirait Keynes, encore faut-il qu’on soit encore vivant pour la voir !).

Cette accalmie permet d’analyser le marché sous un autre angle. Prenons l’exemple très illustratif du 5ème arrondissement de Paris (mais le raisonnement est valable presque partout).

Un studio de 15m2 se loue en moyenne 500 euros par mois, soit 33 euros / m2. Pour louer un beau 5 pièces de 130m2, il faut débourser en moyenne 3000 euros par mois, soit 23 euros / m2. On voit donc que les petits locataires payent 44% plus cher leur m2 que les gros. Dur. L’explication est simple. Les gens qui sont capables de mettre 3000 euros par mois dans un loyer préfèrent en général acheter. Mais ont-ils raison de bouder ces grands appartements pas chers ? Voyons cela.

Pour acheter le 130m2 en question, il faut débourser environ 1 million d’euros, ce qui fait du 7700 euros / m2. Le studio de 15m2 lui à l’achat coute 100.000 euros, soit seulement 6666 euros / m2. Le m2 des petits appartements est donc nettement moins cher à l’achat que celui des grands. Par l’effet inverse d’offre et de demande, le pouvoir d’achat de ceux qui achètent des grands appartements pousse le segment vers le haut.

Bref, pour espérer faire encore quelques bonnes affaires dans la pierre, mieux vaut acheter toujours petit et louer de plus en plus grand. Quitte à rester toute sa vie locataire de sa résidence principale. A coûts constants, la différence de flux financier est de 50% ! Comme pour la plupart des investissements financiers, la meilleure option dans la pierre consiste à faire le contraire de tout le monde.

19:00 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (4) | Envoyer cette note | Tags : ECONOMIE

Commentaires

Eh oui, le prix au m² décroit avec la taille des logements. Mais pourquoi? Voici une explication plausible :

Le remplacement des aides à la pierre par une politique d'aide au logement a augmenté le pouvoir d'achat des personnes les plus modestes (c'est le but!). Les propriétaires ont répercuté une bonne partie de ces subventions sur les loyers, ce qui a fait monter les prix (ça par contre c'était pas prévu).

S

Lire :
Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ? (Gabrielle Fack, Economie et statistique, 2005)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382b.pdf

Écrit par : Stéphane | 02.04.2006

C'est en effet une explication tout à fait plausible (et qui aurait du être prévisible !);

Écrit par : Jean-Baptiste Rudelle | 02.04.2006

Eh oui, ce sont les effets pervers n'ont prévus par notre chère administration !
La ou ça devient grave, c'est que maintenant que les loyers sont si élevés on ne peut plus supprimer les aides au logement. Ou alors il faudrait revaloriser tous les salaires ce que l'on ne peut plus faire puisque nous ne pouvons pas dévaluer notre monnaie.
Or ces aides au logement ont un double effet kiskool comme qui dirait :
En octroyant des aides au logement on a tendance à sédentariser les personnes sur un seul lieu, le lieu ou elles ont obtenues leurs aides après maintes démarches administratives.
C'est donc un frein encore plus grand à la mobilité, dont on ne cesse d'exorter les gens à en avoir.
Si avec les plus grandes peines j'ai obtenu une location, puis une aide à la location, au nom de quoi je ferai des efforts pour aller ailleurs avec le risque de ne pas avoir l'équivalent. Donc même si je suis chômeur à un endroit j'y reste, quitte un jour à ne plus pouvoir payer mon loyer.
Et voila comment on piège une population entière, surtout la plus démunie qui n'a plus aucune lattitude pour essayer de se retourner.

Écrit par : Olivia | 23.04.2006

Votre analyse est très pertinente. Pour l'Etat, ces aides au logement ont néanmoins un avantage important : augmenter la tracabilité des flux d'argent entre locataires et propriétaires. Plus possible de loyer au noir dans ces conditions, car en croisant les fichiers, il est facile de voir si des propriétaires oublient de déclarer certains loyers. De fait, l'Etat récupère en grande partie en impôts ce qu'il donne en aides. Pas mal !

Écrit par : Jean-Baptiste Rudelle | 24.04.2006