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07.04.2006
Mirage des Carottes Immobilères
Certaines personnes semblent tellement obnubilées de payer moins d’impôts que cela induit parfois des comportements assez irrationnels. Il existe dans l’immobilier une niche fiscale particulièrement étonnante, la loi sur la sauvegarde du patrimoine. Ce dispositif permet en gros de déduire du revenu imposable l’ensemble des travaux réalisés sur la réhabilitation d’un bien, à partir du moment où on s’engage à le louer au moins 6 ans. Dans la pratique, cela permet à certains gros contribuables d’échapper non seulement à l’impôt sur le revenu, mais grâce au nouveau bouclier fiscal, d’échapper aussi à l’ISF.
Un certain nombre de marchands de biens malins ont bien comprit le parti à tirer de la situation. Ils packagent des beaux programmes de réhabilitation qu’ils vendent aux contribuables avec l’argument choc : « vous avez devenir propriétaire d’un superbe bien immobilier tout en neutralisant vos impôts. » Cela semble irrésistible. Mais il y a un hic. Ces programmes sont pour la plupart très chers, à la fois sur le foncier et surtout sur les travaux. Dans la pratique, une fois rénové, on a souvent payé son bien plus de deux fois le prix du marché. Cela revient à acheter la province au prix de Paris ! Bien sûr, il y a l’économie d’impôt qui semble compenser ce prix exorbitant. Mais au global, l’opération n’a pas d’intérêt financier pour l’acquéreur, à moins de parier sur une hypothétique forte plus value à la revente. Car en flux financiers, cela revient à payer ses impôts non au fisc mais au marchand de bien ! A moins d’avoir une détestation psychorigide de l’Etat, on ne voit pas trop l’intérêt de ce type de montage compliqué. Toutes choses égales par ailleurs, mieux vaut contribuer à renflouer les caisses de l’Etat plutôt qu’engraisser un promoteur immobilier, tout respectable qu’il soit.
Dans la pratique, il existe un indicateur très simple pour savoir si un marchand de bien est en train de vous surfacturer votre acquisition sous prétexte de carotte fiscale. Si le rendement locatif brut affiché est inférieur au taux d’emprunt (actuellement autour de 3,7% assurance comprise), fuyez à toute jambe !
11:35 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (4) | Envoyer cette note | Tags : ECONOMIE
Commentaires
A mon avis, votre billet s'applique aussi au dispositif De Robien.
Ecrit par : Eric | 07.04.2006
Oui, particulièrement à Paris, où les plafonds de loyers imposés par la loi Robien rendent financièrement l'opération intenable.
Ecrit par : Jean-Baptiste Rudelle | 07.04.2006
La location meublée professionnelle (LMP) est également l'une des rares niches fiscales qui permettent :
1 - de construire un patrimoine en franchise d'impôt (pas d'impôt sur les loyers, et exonération de plus-value après 5 ans),
2 - de me mettre en oeuvre ce fameux bouclier fiscal.
Ainsi par le jeux des déficits professionnels liés aux frais d'acquisition la 1ère année d'acquisition d'un bien immobilier (droits d'enregistrements, frais de notaire, frais de montage, frais d'agence...), vous obtiendrez une défiscalisation très intéressante :
1 - imputation de ces déficits sur votre tranche d'impôt, soit jusqu'à 40% d'économie,
2 - mise en application du bouclier fiscal .
Petit exemple chiffré :
Revenu professionnel : 100 k€ moins imputation des déficits de LMP 60 k€ : soit un revenu net imposé de 40 k€ d'où une limitation de votre bouclier fiscal de 40k€x60%=24k€ d'impôt maximal (IRPP+ISF+Taxes foncières+Taxe habitation)...
Poussons alors le raisonnement un peu plus loin : pour 100k€ de déficit LMP : le bouclier est optimal : Revenu net 0 et 60%x0=0€ !
Intéressant comme stratégie de mise en place du bouclier, et pour faire référence à votre note "bouclier fiscal" du blog...mesure applicable aux actifs.. et non pas qu'aux rentiers !
Mais attention au miroir aux alouettes des gestionnaires de patrimoine qui pourraient vous vendre des opérations LMP dont le prix de vente au m2 est exagéré : Je recommande une attention particulière, certaines opérations dites "packagées" permettent tout de même de capitaliser vos impôts (pour partie), que vous auriez payé au final, à l'Etat à fonds perdus.
Enfin, cette stratégie LMP est bien entendue applicable pour un contribuable qui achèterait également un chalet à Courchevel, ou des studios et appartement dans toute la France...
Alors...pourquoi ne pas joindre l'utile à l'agréable...
Une recommandation..faites vous conseiller pour de tels investissements et pour la mise en place du statut de LMP...
Ecrit par : Olivier Winckler | 09.04.2006
Le statut fiscal de la LMP est en effet tout à fait étonnant. On pourrait rajouter que jusqu'à 250 KE de revenus, le LMP permet en plus de sortir les biens de l'assiette de l'ISF. C'est typique de ces niches fiscales à la française, dont l'intérêt au niveau national est pour le moins douteux. Pourquoi diable le fait de louer en meublé justifierait-il d'avoir une fiscalité tellement plus clémente que de louer vide ?
Ecrit par : Jean-Baptiste Rudelle | 10.04.2006