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15.11.2006
Tactiques immobilières dans un marché hésitant
A contrario, un vendeur qui vous explique qu’il doit soi-disant partir en Province (ou le contraire), mais qui n’a pas commencé le moindre carton, est plus suspect. A fortiori s’il est dans les lieux depuis moins d'un an et qu’il a fait de gros travaux, on est sans doute face à un opportuniste qui cherche à profiter des derniers rayons de hausse. Ses prétentions sont en général exorbitantes, et mieux vaut le laisse mariner un peu avant de se lancer.
Si on est passé par un agent immobilier (45% des transactions), bien sûr on paye un peu plus cher. Mais même s’il est mandaté par le propriétaire, l’intérêt de l’agent est en fait que la vente se fasse rapidement (car il a très rarement un mandat exclusif). Il poussera donc le vendeur à la baisse. De plus, sa commission est toujours négociable, il ne faut pas hésiter à jouer dessus. Un agent préfère toujours encaisser 20 KE de façon certaine, que 30 KE hypothétique.
Par l’agent immobilier, vous pourrez aussi savoir si l’acheteur a déjà baissé son prix facial (bon signe) ou encore mieux, refusé des offres. Dans ce dernier cas, il faut toujours commencer la négociation en dessous de la dernière proposition (même si vous êtes prêt à payer plus cher), afin de renforcer le vendeur dans l’idée que le marché est baissier. Cela ne peut que le rendre plus flexible.Au final, c’est comme au souk, on ne fait de bonne négociation que si on est prêt à perdre l’affaire.
11:46 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (11) | Envoyer cette note | Tags : immobilier, agent immobilier, négociation
Commentaires
Allez voir cette analyse immoblière presque marxiste provenant du... directeur de la recherche économique à Exane BNP Paribas !
Une musique rafraississante dans notre monde de rentiers :
http://www.lexpansion.com/art/126.0.150015.0.html
Ecrit par : François | 15.11.2006
Si vous voulez bien négocier votre loyer avec votre proprio, faites appel à Jeudi noir : http://www.jeudi-noir.org/
C'est très efficace et plutôt marrant.
J'essaye de coller la video ci-dessous :
HD_1214_20061112cuttenvoyé par jeudinoirvideo
Ecrit par : Jeudi | 15.11.2006
La PDM des agences immobilière à Paris est plutôt de l'ordre de 60/70%. 45% c'est plutôt la moyenne pour la Province.
Sinon, puisqu'il faut encore parler statistiques (j'en suis désolé... ), toujours à Paris, presque deux tiers des mariages finissent en divorce. Il n'est donc pas rare de croiser des couples qui vendent très peu de temps après avoir acheté, et après avoir fait moult travaux de rénovations. Je reste néanmoins convaincu que comme vous le dites, ils y a des gens qui spéculent. Et donc pensant qu'on ait pu atteindre un plus haut, en profitent pour revendre un bien qui a été mis au norme de confort contemporaines après l'avoir somme toute assez peu habité.
Ecrit par : Jean-Hubert | 21.11.2006
Merci pour cette statistique très interessante. Quand on compare la densité des offres sur SeLoger et PAP, on sent bien que les AI tiennent le marché parisien.
Vous qui êtes un professionnel de immobilier, avez vous une explication pourquoi les parisiens passent d'avantage par des agents immobiliers que les Provinciaux ?
Ecrit par : Jean-Baptiste | 21.11.2006
> JBR
Excusez-moi, j'ai complètement oublié de me présenter pour "légitimer" mon propos. Donc, pour tout le monde, je suis chasseur immobilier. Je me substitue entièrement à mes clients qui me mandatent pour la recherche de leur futur appartement. Voilà, les présentations sont faites!
La marché de Paris en terme purement urbain étant particulièrement dense, et les prix plus élevés, la manne des commissions potentielle est bien plus alléchante que sur un marché plus éparpillé, et qui va donc demander plus de travail.
Ensuite, les gens à Paris ont une vie de fous, donc sont plus enclins à passer par une agence pour vendre leur bien. Et la forte densité des agences à Paris pousse les négociateurs à aller sans cesse à la pêche au mandat, ce qui explique la forte proportion de transactions qui se font par l'intermédiaire d'une agence.
Enfin, je dirais, sans faire de parisianisme pour autant, que Paris est toujours en avance pour la pénétration de services par rapport à la Province. Je le vois bien sur le marché des la recherche immobilière. Marché qui était exclusivement parisien il y a deux/trois ans et qui commence à se développer très fortement en régions.
Ecrit par : Jean-Hubert | 21.11.2006
Les agences sont très nombreuses à paris et RP et les agents sont plutôt agressifs, j'ai pu le tester à deux reprises en vendant ... passe une annonce dans le particulier tu verras que plus de la moitié des appels viendront d'agents immobilier qui - comme par hasard - ont tous des clients qui sont sur le point d'acheter et comme par hasard le bien que tu vends, c'est exactement ce qu'ils recherchent...
Apres c'est comme dans les agences de recrutement, tu as les rabatteurs qui raménent un maximum de contrat (probablement payés au volume) et puis les agents qui vendent proablement payés à la commission... je me trompe peut etre mais je ne pense pas être trop loin de la vérité.
Bref les professionnels sont plus "efficaces" que des particulier... ce qui parait normal finalement.
Ecrit par : Mox Folder | 22.11.2006
> Mox
En effet, le négociateur qui rentre le mandat a une partie de la commission, et celui qui vend le bien une autre partie. En général, c'est 20% et 20% de la commission totale de l'agence.
Mais c'est la guerre. Le marché étant très concurrentiel, il est un peu normal que les agences prennent des parts de marché !
Ecrit par : Jean-Hubert | 22.11.2006
En toute logique, si le marché s'oriente à la baisse, j'imagine que le poids des agences devraient encore se renforcer. Plus c'est difficile de vendre son bien, plus on est tenté de le confier à un intermédiaire chevronné.
Ecrit par : Jean-Baptiste | 23.11.2006
> JB
C'est très juste. Même aujourd'hui.
Petite démonstration par l'exemple.
Un propriétaire vendeur, qui s'estime plus malin que tout le monde (ils sont très souvent comme ça ...) pense que son bien est parfait (les biens parfaits n'existent pas) et donc le met à un prix élevé. (En fait 10 ou 15% plus cher que le marché). Il se dit qu'il peut se passer d'une agence, et que sur le PAP, ça va partir tout seul, surtout que son bien est une fois de plus parfait.
Arrive l'annonce du PAP. A part des agences, peu d'appel. En effet, les particuliers, quand c'est trop cher, ils ne se déplacent même pas. Ils n'appellent pas. (même un RDC ou un 1er étage, quand il est à son juste prix, il génère des appels et de la visite).
Donc pendant 3 semaines, il ne se passe pas grand chose. Les rares téméraires qui sont venus n'osent pas faire d'offre, car en deçà de 5%, les acheteurs trouvent que l'offre est insultante et n'osent pas.
Le vendeur, au bout d'un moment, il se dit que le PAP ça ne marche pas. C'est là que les agences rentrent dans la danse avec un discours bien rôdé. Et font signer un mandat. Et rajoutent leurs 5% à un prix déjà élevé. Mais au moins, les agences, quand elle vont appeler leur fichier client, elles disent que c'est négociable.
Le propriétaire aura donc quelques offres, bien en dessous de son prix, et dans son esprit s'installera le fait que son bien est trop cher. Cette période de maturation est très variable. Ca dépend bien évidemment si le vendeur est pressé ou non. Et donc la transaction peut se faire en 3 mois comme en 9. Voire pas du tout.
Je reste convaincu qu'un bien qui est à son prix, avec un prix qui tient compte de ses défauts, on n'a pas besoin d'une agence. Le PAP, avec ses trois semaines de parution peut s'avérer le plus souvent redoutablement efficace !
Ecrit par : Jean-Hubert | 23.11.2006
Votre démonstration sent le vécu ! De fait, je dois dire qu'elle est assez convaincante.
Ecrit par : Jean-Baptiste | 23.11.2006
Oui, je suis confronté à la folie des prix tous les jours, et ça complique sévèrement la tache ...
Ecrit par : Jean-Hubert | 23.11.2006