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13.12.2006
Immobilier : une loi de l’offre et de la demande bien particulière
Entre 1975 et 2000, la surface totale des logements a doublé en France. Cela vient à la fois d’une augmentation de la population, mais aussi surtout du fait que la surface habitable par Français est passée de 25 à 35 m2 sur la même période. C’est un changement énorme, pourtant passé largement inaperçu.
Cela montre que le poncif de « déficit structurel de logements » n’a pas grand sens. Le marché de l’immobilier est au contraire caractérisé par une remarquable adaptation de la demande sur l’offre. Autrement dit, plus l’offre en m2 est importante, plus la demande suivra.
Cela vient de la nature particulière de l’immobilier par rapport aux autres produits de consommation. Les produits immobiliers sont très peu sensibles au marketing. Autant vous pouvez préférer rouler en Austin Mini plutôt que dans une grosse Mercedes (ou le contraire, et cela indépendamment du prix), autant vous préfèrerez toujours habiter un 80m2 qu’un 50m2 (à qualité comparable).
De même, autant vous pouvez hésitez entre une paire de tongs branchée et des escarpins Prada en lézard, autant vous avez toutes les chances de préférer un bon quartier qu’un mauvais. La conscience aigue de « bon quartier » a d’ailleurs été exacerbée depuis 20 ans par la compétition féroce pour l’accès aux meilleurs établissements scolaires.
Cela montre que par nature, le marché immobilier donnera toujours l’impression d’être en manque de bons produits. L’effet rareté est structurel. La « crise du logement » est permanente, ce qui finalement, retire tout intérêt à ce concept de crise.
Par contre, cela donne des clés intéressantes pour comprendre l’évolution des prix. On a coutume à se focaliser sur le volume d’offres, qui réagit à l’évolution des prix plutôt qu’il ne la gouverne. En fait les prix du marché sont avant tout liés à la capacité financière des acheteurs (à l’exception de quelques micromarchés très particuliers).
Or cette capacité financière est liée à deux choses : les ressources propres des ménages et les conditions du crédit bancaire. On voit en passant que les prêts à taux zéro et autres APL n’ont aucune chance de résorber une quelconque « crise du logement ». En augmentant la solvabilité des ménages, ils ne font que pousser les prix du marché vers le haut.
18:32 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (2) | Envoyer cette note | Tags : prix immobilier, crise du logement, pret
Commentaires
Intéressant. Je serais curieux d'avoir quelques détails sur cette augmentation de la suface habitable par Français. La population logée a probablement changé entre 1975 et 2000 : plus de célibataires, plus de familles monoparentales, moins d'enfants, plus de personnes agées sans enfants.
Résultat : pour y voir clair il faudrait comparer les conditions de logement d'un ménage à composition constante. Un célibataire d'aujourd'hui occupe-t-il plus de surface qu'un célibataire d'hier? Même question pour une famille de quatre personnes ainsi que les autres compositions possibles du foyer.
On distinguerait ainsi ce qui résulte mécaniquement du changement de composition des ménages et non de l'amélioration du confort de logement. A défaut de cette analyse, on risque de tomber dans l'idée un peu simpliste selon laquelle le budget logement augmente parce qu'on est mieux logé qu'en 1975...
PS : Aux APL je rajouterais la fameuse "maison à 100000 euros" dans la liste des fausses bonnes mesures. Si je ne me suis pas trompé, différentes subventions permettent à l'acquéreur d'économiser 25% sur l'achat d'une telle résidence principale, ce qui représente entre 1 et 2 ans de salaire! On voit bien l'intérêt politique d'une telle mesure : elle est sociale et permet de soutenir l'empoi dans le BTP. Tout pour plaire. Dans le même genre, il y a aussi la PAC...
Écrit par : Gu Si Fang | 13.12.2006
Je fais de l'immobilier de montagne et je peux attester de l'agrandissement net des surfaces des logements.
Dans les années 70 et 80, les gens acceptaient de s'entasser à 6 dans des studios de ski genre clapier à lapin.
Aujourd'hui, ils veulent tous au moins 2 chambres.
On est obligé de réunir des studios pour répondre à la demande.
Écrit par : Genou | 13.12.2006