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07.04.2007
Les prêts longue durée brouillent la vue des primo-accédants
La première raison qui pousse les primo-accédants à acheter de l’immobilier est l’attrait financier de l’opération. La logique parait simple : pourquoi dépenser à perte dans un loyer alors que la même somme permet d’investir et de devenir propriétaire ? C’est le fameux effet de levier, bien connu de tous les financiers en herbe.
Cela parait frappé du bon sens. Pourtant dans la conjoncture actuelle, cela n’a rien d’évident.
Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 150.000 euros. Sa valeur locative (estimation haute) est de 700 euros par mois. Pour acheter en remboursant la même somme mensuelle, il faut contracter un emprunt sur 30 ans (avec un taux d’intérêt très raisonnable de 4%). Ce n’est pas un problème. Avec l’allongement général de la durée des crédits, les banques acceptent désormais sans sourciller de prêter sur cette durée.
La majorité des gens revendent avant de cinq ans, surtout pour les petites surfaces. Pour un crédit sur 30 ans, l’amortissement au bout de 5 ans n’est que de 9%. Autrement dit, 91% des remboursements mensuels auront servit à payer les intérêts d’emprunt, c’est-à-dire le banquier. Si on rajoute les frais de notaire, la taxe foncière et les divers petits travaux à la charge du propriétaire, et qu’on revend au prix d’achat, on a gagné au mieux… zéro. Et encore, cela suppose qu’on ait échappé aux gros travaux type ravalement, ascenseur, toiture qui peuvent salement alourdir la note.
Le seul cas favorable est celui d’une forte plus-value sur la revente. Mais contrairement à ce que dit la sagesse populaire, cela n’a rien d’évident. Historiquement, les variations à la baisse de l’immobilier sont certes moins brutales que sur les actions, mais sur la durée peuvent être très significatives.
La majorité des gens répugnent à l’idée d’acheter des actions en bourse. Tout simplement parce qu’ils sont réfractaires au risque. C’est une attitude compréhensible, voir très respectable, surtout si leurs moyens financiers sont limités. Mais pour ceux-là, est-ce bien raisonnable à contrario de spéculer sur l’immobilier ? Surtout après un cycle haussier de plus de 10 ans qui montre depuis quelques mois d’inquiétants signes d’essoufflement ?
Certes louer revient à emprunter sur une durée infinie. Mais dès que la durée d’un emprunt s’allonge, l’infini se rapproche très vite. Et cela, sans l’inestimable flexibilité de la location. On finit par payer très cher le plaisir psychologique de passer du statut de locataire à celui de propriétaire.
10:26 Publié dans Immobilier | Lien permanent | Commentaires (9) | Envoyer cette note | Tags : locataire, propriétaire, primo-accédant, emprunt
Commentaires
Tu as tort je pense de reduire a à un effet psychologique, tu oublies un donnée importante c'est la capitalisation :
- lorsque tu rembourses un crédit tu capitalises sur l'avenir, le tiens et celui de tes enfants ;
- de la même manière, tu pourras aussi profiter du capital que te lègueront tes parents qui permettra dans le meilleurs des cas de racheter ton crédit.
Quant tu paies un loyer toute ta vie tu capitalises pour ton proprio et à la fin de ta vie il te reste rien, ni à toi ni à tes enfants. Tu me diras faut pas mettre tous tes œufs dans le même panier mais encore faut-il avoir assez d'œufs, un logement ça fait partie des dépenses obligées, donc quitte à avoir une partie de ton salaire qui s'en va tous les mois autant qu'il soit capitalisé... c'est pas comme si on avait "le choix".
Pour les crédit longue durée ce qui me parait pas sain c'est le cercle vicieux qui en découle. J'ai vu un reportage l'autre jour sur un couple qui avait pris un crédit sur 30 ans, ils tablaient sur le fait que les prix montaient et qu'ils allaient revendre au bout de quelques années. Les gens achètent en espérant faire une plus value, les prix montent, les crédit s'allongent pour adapter le marché, etc. Ça me parait sans fin.
Au Québec les crédit immo ont l'air d'être limités encore à 10 voir 15 ans grand maximum. Ça s'explique en partie surement par l'endettement des québécois qui semble supérieur à la france (les banques prennent moins de risques j'imagine). Le prix de l'immobilier est aussi plus accessible qu'en France...
Ecrit par : Mox Folder | 08.04.2007
ah, enfin quelqu'un qui a du bon sens et qui ne dit pas comme tous ces moutons "de toute façon, l'immobilier, ça ne baisse jamais"
et bien si! il suffit de regarder les courbes vers sur les 20 dernières années...on a connu un plus bas historique vers 97 si mes souvenirs sont bons...et même si les conditions ont changé aujourd'hui (taux toujours bas, évolution de la structure familiale, augmentation de la durée d'emprunt, légère internationalisation de l'acheteur type, surtout à Paris), on assiste actuellement à un début de retournement de conjoncture qui pourrait se transformer en baisse, voire pourquoi pas en crise immobilière (bulle, vous avez dit bulle ?)
Ecrit par : romain | 09.04.2007
Il y a en France une importante incitation fiscale à investir dans l'immobilier :
- la plus-value est exonérée d'impôt lors de la revente
- les dividendes, c'est-à-dire la valeur économique de l'usage du bien, est également exonérée
Si l'alternative est d'être locataire et de placer ses économies en achetant un portefeuille financier, alors on s'expose à devoir payer un impôt sur les dividendes ET sur la plus-value.
Ces incitations fiscales sont massives, puisque l'immobilier représente les 2/3 du patrimoine des ménages en France (source INSEE 2003). Plutôt que de la myopie des propriétaires, on devrait plutôt parler des lunettes déformantes qu'ils ont sur le nez.
Ecrit par : Gu Si Fang | 09.04.2007
Nous parlons ic d'un cas très spécifique de ceux qui cherchent avant tout à réaliser une plus-value immobilière et dans ce cas je suis d'accord sur l'analyse.
MAIS si nous prenons le cas des particuliers qui veulent acquérir un logement principal à vie en faisant jouer l'effet de levier, le modèle reste valide puisqu'ils n'ont pas l'intention de revdnre d'ici 5 ans.
L'erreur la plus courante est de sous-évaluer ses besoins futurs quand on est jeune et d'opter pour un appart trop petit ce qui conduit bien souvent à devoir revendre trop tôt. L'investissement locatif n'est bon que pour les riches :-)
Par contre acheter plus grand d'emblée implique certains sacrifices mais quelle tranquilité quand la petite famille s'aggrandit.
Ecrit par : netgui | 10.04.2007
netgui, si les jeunes achetent petits, ce n'est pas qu'ils sous estiment leurs besoins futurs. C'est juste qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter plus grand !!
mox, c'est illusoire de croire qu'il suffit de rembourser un credit pour capitaliser sur l'avenir. L'exemple de JB montre justement le contraire. Quand à spéculer sur la mort précoce de tes parents pour rembourser ton credit, c'est un peu glauque, non ?
Ecrit par : Nicolas | 10.04.2007
Nicolas. ce que tu dis est tout à fait vrai et c'est pourquoi, je leurs dis "Attendez de pouvoir acheter plus grand ... au risque de vous retrouver à devoir renvendre sur un marché baissier et d'hypothéquer votre capacité de financement et d'emprunt".
Ecrit par : netgui | 10.04.2007
"mox, c'est illusoire de croire qu'il suffit de rembourser un credit pour capitaliser sur l'avenir."
Je n'ai pas dis qu'il suffisait d'un crédit pour capitaliser (j'ai même évoqué l'héritage d'ailleurs ;o) mais Le loyer fait parti de la plus grosse dépense d'un foyer, quand tu paies entre 500 et 1000€ de loyer bien souvent il te reste peu à mettre de coté (dépendamment de ta situation familiales évidemment). Rembourser un crédit je vois ça comme un placement sur du long terme, comme investir dans des pentions de retraite complémentaires (dans l'absolu l'argent que tu dépenses aujourd'hui tu le récupèreras plus tard ou du moins c'est de l'argent que tu n'aura pas à dépenser dans l'avenir...).
Par ailleurs une fois ton crédit remboursé, ton pouvoir d'achat augmente de manière très significative... on est bien d'accord qu'on parle là d'un logement principal.
Ecrit par : Mox Folder | 11.04.2007
"dans l'absolu l'argent que tu dépenses aujourd'hui tu le récupèreras plus tard ou du moins c'est de l'argent que tu n'aura pas à dépenser dans l'avenir.."
Ben la partie de l'argent qui sert à payer les interets de l'emprunt, tu ne le récupèreras jamais plus tard. Cela va dans la poche de ton banquier une fois pour toute. C'est de l'argent aussi perdu que ton loyer.
Comme dit netgui, mieux vaut rester locataire qu'acheter un truc trop petit qu'on sera obligé de revendre au bout de 5 ans.
Ecrit par : Nicolas | 11.04.2007
Sauf si les prix montent ... si j'avais du payer un loyer durant ces dernières années je ne pourrais certainement pas acheter aujourd'hui en ayant mené le même train de vie. J'ai commencé avec un 35 m2 de 2pieces, et enchainé avec un duplex de 70m2 apres avoir revendu le premier. Pour cause de déménagement à l'etranger j'ai aussi revendu ce 2e appartement il y a un an... évidemment j'ai profité d'une bonne plus value, le contexte immoblilier qu'on connait ces dernières années m'etait favorable. Au bout du compte ce qu'il faut retenir c'est que malgres les bulles ponctuelles qui conduisent à une baisse comme quelqu'un l'a évoqué ci dessus, le prix de l'immobilier monte, ça reste un placement relativement sur. Et en cas de baisse plutot que de revendre, on peut investir par exemple en attendant une prochaine hausse (à condition d'en avoir les moyens évidemment).
Et perso je préfère enrichir mon banquier en capitalisant, qu'enrichir mon propriétaire sans capitaliser (c'est ce que je fais actuellement et ça me rend malade, mais je me sens pas pret à acheter à l'étranger, le marché est différent ;o)
Ecrit par : Mox Folder | 12.04.2007