le Blog de Jean-Baptiste Rudelle

La première raison qui pousse les primo-accédants à acheter de l’immobilier est l’attrait financier de l’opération. La logique parait simple : pourquoi dépenser à perte dans un loyer alors que la même somme permet d’investir et de devenir propriétaire ? C’est le fameux effet de levier, bien connu de tous les financiers en herbe.

Cela parait frappé du bon sens. Pourtant dans la conjoncture actuelle, cela n’a rien d’évident.

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 150.000 euros. Sa valeur locative (estimation haute) est de 700 euros par mois. Pour acheter en remboursant la même somme mensuelle, il faut contracter un emprunt sur 30 ans (avec un taux d’intérêt très raisonnable de 4%). Ce n’est pas un problème. Avec l’allongement général de la durée des crédits, les banques acceptent désormais sans sourciller de prêter sur cette durée.

La majorité des gens revendent avant de cinq ans, surtout pour les petites surfaces. Pour un crédit sur 30 ans, l’amortissement au bout de 5 ans n’est que de 9%. Autrement dit, 91% des remboursements mensuels auront servit à payer les intérêts d’emprunt, c’est-à-dire le banquier. Si on rajoute les frais de notaire, la taxe foncière et les divers petits travaux à la charge du propriétaire, et qu’on revend au prix d’achat, on a gagné au mieux… zéro. Et encore, cela suppose qu’on ait échappé aux gros travaux type ravalement, ascenseur, toiture qui peuvent salement alourdir la note.

Le seul cas favorable est celui d’une forte plus-value sur la revente. Mais contrairement à ce que dit la sagesse populaire, cela n’a rien d’évident. Historiquement, les variations à la baisse de l’immobilier sont certes moins brutales que sur les actions, mais sur la durée peuvent être très significatives.

La majorité des gens répugnent à l’idée d’acheter des actions en bourse. Tout simplement parce qu’ils sont réfractaires au risque. C’est une attitude compréhensible, voir très respectable, surtout si leurs moyens financiers sont limités. Mais pour ceux-là, est-ce bien raisonnable à contrario de spéculer sur l’immobilier ? Surtout après un cycle haussier de plus de 10 ans qui montre depuis quelques mois d’inquiétants signes d’essoufflement ?

Certes louer revient à emprunter sur une durée infinie. Mais dès que la durée d’un emprunt s’allonge, l’infini se rapproche très vite. Et cela, sans l’inestimable flexibilité de la location. On finit par payer très cher le plaisir psychologique de passer du statut de locataire à celui de propriétaire.

Entre 1975 et 2000, la surface totale des logements a doublé en France. Cela vient à la fois d’une augmentation de la population, mais aussi surtout du fait que la surface habitable par Français est passée de 25 à 35 m2 sur la même période. C’est un changement énorme, pourtant passé largement inaperçu.

Cela montre que le poncif de « déficit structurel de logements » n’a pas grand sens. Le marché de l’immobilier est au contraire caractérisé par une remarquable adaptation de la demande sur l’offre. Autrement dit, plus l’offre en m2 est importante, plus la demande suivra.

Cela vient de la nature particulière de l’immobilier par rapport aux autres produits de consommation. Les produits immobiliers sont très peu sensibles au marketing. Autant vous pouvez préférer rouler en Austin Mini plutôt que dans une grosse Mercedes (ou le contraire, et cela indépendamment du prix), autant vous préfèrerez toujours habiter un 80m2 qu’un 50m2 (à qualité comparable).

De même, autant vous pouvez hésitez entre une paire de tongs branchée et des escarpins Prada en lézard, autant vous avez toutes les chances de préférer un bon quartier qu’un mauvais. La conscience aigue de « bon quartier » a d’ailleurs été exacerbée depuis 20 ans par la compétition féroce pour l’accès aux meilleurs établissements scolaires.

Cela montre que par nature, le marché immobilier donnera toujours l’impression d’être en manque de bons produits. L’effet rareté est structurel. La « crise du logement » est permanente, ce qui finalement, retire tout intérêt à ce concept de crise.

Par contre, cela donne des clés intéressantes pour comprendre l’évolution des prix. On a coutume à se focaliser sur le volume d’offres, qui réagit à l’évolution des prix plutôt qu’il ne la gouverne. En fait les prix du marché sont avant tout liés à la capacité financière des acheteurs (à l’exception de quelques micromarchés très particuliers).

Or cette capacité financière est liée à deux choses : les ressources propres des ménages et les conditions du crédit bancaire. On voit en passant que les prêts à taux zéro et autres APL n’ont aucune chance de résorber une quelconque « crise du logement ». En augmentant la solvabilité des ménages, ils ne font que pousser les prix du marché vers le haut.

Si on est passé par un agent immobilier (45% des transactions), bien sûr on paye un peu plus cher. Mais même s’il est mandaté par le propriétaire, l’intérêt de l’agent est en fait que la vente se fasse rapidement (car il a très rarement un mandat exclusif). Il poussera donc le vendeur à la baisse. De plus, sa commission est toujours négociable, il ne faut pas hésiter à jouer dessus. Un agent préfère toujours encaisser 20 KE de façon certaine, que 30 KE hypothétique.

L’investissement immobilier locatif dépend de la rentabilité brute locative, à savoir le rapport entre le montant annuel des loyers et celui de la valeur d’achat d’un bien. De manière surprenante, on constate que plus on s’éloigne des quartiers chics, plus cette rentabilité locative est élevée. Pourquoi les locataires des quartiers défavorisés payent-ils une surprime relative ? On retrouve en fait les mêmes raisons qui font que la rentabilité locative des petites surfaces est supérieure à celle des grandes. Les gens aisés préfèrent acheter que louer, les pauvres n’ont souvent pas d’autre choix que la location. De fait, cela entraine le paradoxe que la demande locative est structurellement supérieure dans les secteurs peu côtés (donc pauvres) que dans les secteurs les plus recherchés (traduisez riches). D’où une rentabilité supérieure pour l’investisseur. On constate donc que l’application mécanique de l’offre et de la demande entraine une distorsion peu sympathique au détriment des plus démunis. Voilà qui entaille la belle réputation de neutralité du marché.
Autre conséquence de cette situation : si vous envisagez de vous installez dans les quartiers les plus côtés, il est rationnel de rester locataire (a fortiori si vous visez une grande surface). Vous aurez la joie d’imposer à votre malheureux propriétaire une rentabilité locative nette inférieure à 2%. C’est toujours en prenant le marché à contre pied qu’on fait les bonnes affaires.

Certaines personnes semblent tellement obnubilées de payer moins d’impôts que cela induit parfois des comportements assez irrationnels. Il existe dans l’immobilier une niche fiscale particulièrement étonnante, la loi sur la sauvegarde du patrimoine. Ce dispositif permet en gros de déduire du revenu imposable l’ensemble des travaux réalisés sur la réhabilitation d’un bien, à partir du moment où on s’engage à le louer au moins 6 ans. Dans la pratique, cela permet à certains gros contribuables d’échapper non seulement à l’impôt sur le revenu, mais grâce au nouveau bouclier fiscal, d’échapper aussi à l’ISF.

Un certain nombre de marchands de biens malins ont bien comprit le parti à tirer de la situation. Ils packagent des beaux programmes de réhabilitation qu’ils vendent aux contribuables avec l’argument choc : «  vous avez devenir propriétaire d’un superbe bien immobilier tout en neutralisant vos impôts. » Cela semble irrésistible. Mais il y a un hic. Ces programmes sont pour la plupart très chers, à la fois sur le foncier et surtout sur les travaux. Dans la pratique, une fois rénové, on a souvent payé son bien plus de deux fois le prix du marché. Cela revient à acheter la province au prix de Paris ! Bien sûr, il y a l’économie d’impôt qui semble compenser ce prix exorbitant. Mais au global, l’opération n’a pas d’intérêt financier pour l’acquéreur, à moins de parier sur une hypothétique forte plus value à la revente. Car en flux financiers, cela revient à payer ses impôts non au fisc mais au marchand de bien ! A moins d’avoir une détestation psychorigide de l’Etat, on ne voit pas trop l’intérêt de ce type de montage compliqué. Toutes choses égales par ailleurs, mieux vaut contribuer à renflouer les caisses de l’Etat plutôt qu’engraisser un promoteur immobilier, tout respectable qu’il soit.

Dans la pratique, il existe un indicateur très simple pour savoir si un marchand de bien est en train de vous surfacturer votre acquisition sous prétexte de carotte fiscale. Si le rendement locatif brut affiché est inférieur au taux d’emprunt (actuellement autour de 3,7% assurance comprise), fuyez à toute jambe !

Après 10 ans d’euphorie, les clignotants s’allument sur un atterrissage imminent de l’immobilier. La seule question en débat est de savoir si cet atterrissage se fera en douceur (ce que clament tous les professionnels du secteur) ou de manière plus brutale (ce qu’écrivent certains commentateurs plus neutres). Cela veut dire qu’à part dans une optique spéculative à très court terme, dans tous les cas, il devient dangereux de faire ses calculs immobiliers en se basant sur une valorisation future importante de son bien. La prudence élémentaire impose de tabler au mieux sur un marché stable dans les 5 ans à venir (bien sûr, à long terme, on peut toujours espérer une hausse, mais comme dirait Keynes, encore faut-il qu’on soit encore vivant pour la voir !).

Cette accalmie permet d’analyser le marché sous un autre angle. Prenons l’exemple très illustratif du 5^ème arrondissement de Paris (mais le raisonnement est valable presque partout).

Un studio de 15m2 se loue en moyenne 500 euros par mois, soit 33 euros / m2. Pour louer un beau 5 pièces de 130m2, il faut débourser en moyenne 3000 euros par mois, soit 23 euros / m2. On voit donc que les petits locataires payent 44% plus cher leur m2 que les gros. Dur. L’explication est simple. Les gens qui sont capables de mettre 3000 euros par mois dans un loyer préfèrent en général acheter. Mais ont-ils raison de bouder ces grands appartements pas chers ? Voyons cela.

Pour acheter le 130m2 en question, il faut débourser environ 1 million d’euros, ce qui fait du 7700 euros / m2. Le studio de 15m2 lui à l’achat coute 100.000 euros, soit seulement 6666 euros / m2. Le m2 des petits appartements est donc nettement moins cher à l’achat que celui des grands. Par l’effet inverse d’offre et de demande, le pouvoir d’achat de ceux qui achètent des grands appartements pousse le segment vers le haut.

Bref, pour espérer faire encore quelques bonnes affaires dans la pierre, mieux vaut acheter toujours petit et louer de plus en plus grand. Quitte à rester toute sa vie locataire de sa résidence principale. A coûts constants, la différence de flux financier est de 50% ! Comme pour la plupart des investissements financiers, la meilleure option dans la pierre consiste à faire le contraire de tout le monde.