le Blog de Jean-Baptiste Rudelle

Entre 1975 et 2000, la surface totale des logements a doublé en France. Cela vient à la fois d’une augmentation de la population, mais aussi surtout du fait que la surface habitable par Français est passée de 25 à 35 m2 sur la même période. C’est un changement énorme, pourtant passé largement inaperçu.

Cela montre que le poncif de « déficit structurel de logements » n’a pas grand sens. Le marché de l’immobilier est au contraire caractérisé par une remarquable adaptation de la demande sur l’offre. Autrement dit, plus l’offre en m2 est importante, plus la demande suivra.

Cela vient de la nature particulière de l’immobilier par rapport aux autres produits de consommation. Les produits immobiliers sont très peu sensibles au marketing. Autant vous pouvez préférer rouler en Austin Mini plutôt que dans une grosse Mercedes (ou le contraire, et cela indépendamment du prix), autant vous préfèrerez toujours habiter un 80m2 qu’un 50m2 (à qualité comparable).

De même, autant vous pouvez hésitez entre une paire de tongs branchée et des escarpins Prada en lézard, autant vous avez toutes les chances de préférer un bon quartier qu’un mauvais. La conscience aigue de « bon quartier » a d’ailleurs été exacerbée depuis 20 ans par la compétition féroce pour l’accès aux meilleurs établissements scolaires.

Cela montre que par nature, le marché immobilier donnera toujours l’impression d’être en manque de bons produits. L’effet rareté est structurel. La « crise du logement » est permanente, ce qui finalement, retire tout intérêt à ce concept de crise.

Par contre, cela donne des clés intéressantes pour comprendre l’évolution des prix. On a coutume à se focaliser sur le volume d’offres, qui réagit à l’évolution des prix plutôt qu’il ne la gouverne. En fait les prix du marché sont avant tout liés à la capacité financière des acheteurs (à l’exception de quelques micromarchés très particuliers).

Or cette capacité financière est liée à deux choses : les ressources propres des ménages et les conditions du crédit bancaire. On voit en passant que les prêts à taux zéro et autres APL n’ont aucune chance de résorber une quelconque « crise du logement ». En augmentant la solvabilité des ménages, ils ne font que pousser les prix du marché vers le haut.