le Blog de Jean-Baptiste Rudelle

La première raison qui pousse les primo-accédants à acheter de l’immobilier est l’attrait financier de l’opération. La logique parait simple : pourquoi dépenser à perte dans un loyer alors que la même somme permet d’investir et de devenir propriétaire ? C’est le fameux effet de levier, bien connu de tous les financiers en herbe.

Cela parait frappé du bon sens. Pourtant dans la conjoncture actuelle, cela n’a rien d’évident.

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 150.000 euros. Sa valeur locative (estimation haute) est de 700 euros par mois. Pour acheter en remboursant la même somme mensuelle, il faut contracter un emprunt sur 30 ans (avec un taux d’intérêt très raisonnable de 4%). Ce n’est pas un problème. Avec l’allongement général de la durée des crédits, les banques acceptent désormais sans sourciller de prêter sur cette durée.

La majorité des gens revendent avant de cinq ans, surtout pour les petites surfaces. Pour un crédit sur 30 ans, l’amortissement au bout de 5 ans n’est que de 9%. Autrement dit, 91% des remboursements mensuels auront servit à payer les intérêts d’emprunt, c’est-à-dire le banquier. Si on rajoute les frais de notaire, la taxe foncière et les divers petits travaux à la charge du propriétaire, et qu’on revend au prix d’achat, on a gagné au mieux… zéro. Et encore, cela suppose qu’on ait échappé aux gros travaux type ravalement, ascenseur, toiture qui peuvent salement alourdir la note.

Le seul cas favorable est celui d’une forte plus-value sur la revente. Mais contrairement à ce que dit la sagesse populaire, cela n’a rien d’évident. Historiquement, les variations à la baisse de l’immobilier sont certes moins brutales que sur les actions, mais sur la durée peuvent être très significatives.

La majorité des gens répugnent à l’idée d’acheter des actions en bourse. Tout simplement parce qu’ils sont réfractaires au risque. C’est une attitude compréhensible, voir très respectable, surtout si leurs moyens financiers sont limités. Mais pour ceux-là, est-ce bien raisonnable à contrario de spéculer sur l’immobilier ? Surtout après un cycle haussier de plus de 10 ans qui montre depuis quelques mois d’inquiétants signes d’essoufflement ?

Certes louer revient à emprunter sur une durée infinie. Mais dès que la durée d’un emprunt s’allonge, l’infini se rapproche très vite. Et cela, sans l’inestimable flexibilité de la location. On finit par payer très cher le plaisir psychologique de passer du statut de locataire à celui de propriétaire.