le Blog de Jean-Baptiste Rudelle

Après 10 ans d’euphorie, les clignotants s’allument sur un atterrissage imminent de l’immobilier. La seule question en débat est de savoir si cet atterrissage se fera en douceur (ce que clament tous les professionnels du secteur) ou de manière plus brutale (ce qu’écrivent certains commentateurs plus neutres). Cela veut dire qu’à part dans une optique spéculative à très court terme, dans tous les cas, il devient dangereux de faire ses calculs immobiliers en se basant sur une valorisation future importante de son bien. La prudence élémentaire impose de tabler au mieux sur un marché stable dans les 5 ans à venir (bien sûr, à long terme, on peut toujours espérer une hausse, mais comme dirait Keynes, encore faut-il qu’on soit encore vivant pour la voir !).

Cette accalmie permet d’analyser le marché sous un autre angle. Prenons l’exemple très illustratif du 5^ème arrondissement de Paris (mais le raisonnement est valable presque partout).

Un studio de 15m2 se loue en moyenne 500 euros par mois, soit 33 euros / m2. Pour louer un beau 5 pièces de 130m2, il faut débourser en moyenne 3000 euros par mois, soit 23 euros / m2. On voit donc que les petits locataires payent 44% plus cher leur m2 que les gros. Dur. L’explication est simple. Les gens qui sont capables de mettre 3000 euros par mois dans un loyer préfèrent en général acheter. Mais ont-ils raison de bouder ces grands appartements pas chers ? Voyons cela.

Pour acheter le 130m2 en question, il faut débourser environ 1 million d’euros, ce qui fait du 7700 euros / m2. Le studio de 15m2 lui à l’achat coute 100.000 euros, soit seulement 6666 euros / m2. Le m2 des petits appartements est donc nettement moins cher à l’achat que celui des grands. Par l’effet inverse d’offre et de demande, le pouvoir d’achat de ceux qui achètent des grands appartements pousse le segment vers le haut.

Bref, pour espérer faire encore quelques bonnes affaires dans la pierre, mieux vaut acheter toujours petit et louer de plus en plus grand. Quitte à rester toute sa vie locataire de sa résidence principale. A coûts constants, la différence de flux financier est de 50% ! Comme pour la plupart des investissements financiers, la meilleure option dans la pierre consiste à faire le contraire de tout le monde.

A la suite de l’éclatement de la bulle Internet, on a assisté à une période glaciaire de 4 ans pour les start-up. Il ne se trouvait en effet plus personne pour investir dans l’amorçage des entreprises de croissance, en particulier dans le secteur de l’Internet. Outre le traumatisme des années d’excès, la frénésie du LBO est aussi passée par là pour siphonner l’attention des investisseurs. Et pourtant, le paradoxe veut que c’est très souvent au stade de l’amorçage que l’effet de levier est le plus spectaculaire pour les investisseurs financiers. Où en sommes-nous aujourd’hui ? J’ai eu l’occasion de boucler très récemment un tour d’amorçage pour Criteo, ma nouvelle start-up. Cela m’a permit de faire un petit tour d’horizon sur le secteur. Il semble que les choses commencent enfin à frémir. Il y a beaucoup de signes encourageants qui tendent à remettre l’amorçage en valeur. Ce qui est une excellente nouvelle pour toutes les start-up en mal de financement. Les financiers ont repris goûts à faire des deals. Sur les dossiers les plus visibles, il existe même une véritable compétition qui fleure bon la belle époque. Néanmoins, la différence majeur est dans le processus qui est maintenant beaucoup plus, disons rigoureux, que dans les années 1999-2000. Les due diligences (investigations avant financement) sont très poussées et le formalisme juridique est devenu très lourd. Les financiers prévoient systématiquement ceinture, bretelles et double airbag. Si on peut comprendre leur naturel besoin de se sécuriser, cela ralentit beaucoup les processus d’investissement. Alors qu’il y a 5 ans, on pouvait faire un deal en quelques semaines, il faut maintenant compter en mois. Il convient donc de prévoir la trésorerie en conséquence pour éviter de négocier dos au mur. Il n’est pas certain que ce surcroît de formalisme se traduise par un taux de succès supérieur des projets, puisque par définition l’essentiel des clauses concernent les cas d’échec ou de blocage. Néanmoins, si cela peut enfin redonner confiance aux financiers d’investir dans les entreprises de demain, c’est un mal nécessaire.

La vente de livres (neufs) sur Internet est un domaine bien à part. C’est la seule catégorie de produits où les marchands ne peuvent pas se battre sur le prix ! Tout le monde bénéficie des 5% de réduction de la loi Lang et rien de plus. Mais alors comment les cyberlibraires arrivent-ils à se distinguer les uns des autres ? Comme ils ne peuvent pas jouer sur le prix, il reste la présentation de l’ouvrage. Contrairement à une bonne vieille librairie, l’achat de livres sur Internet ne permet pas de manipuler l’objet en question. Donc tout ce qui permet de palier en partie cet handicap structurel va dans le bon sens. Et dans ce domaine, il faut bien reconnaître qu’Amazon a une sacrée longueur d’avance sur ses concurrents hexagonaux.
Prenons le cas concret de mon livre Vous avez dit progrès ? Pourquoi votre avocat ne peut plus se payer de baby-sitter.  Il est vendu à 15,20 euros aussi bien sur le site de la Fnac que sur celui d’Amazon. Par contre, Amazon affiche sa jolie couverture en couleur alors que sur la Fnac, on a le droit à un pictogramme standard. De plus, Amazon publie un texte de présentation sur l’auteur, ainsi que la présentation du livre par l’éditeur. On peut même consulter la table des matières. A l’opposé, la fiche produit de la Fnac ne donne que le titre et le format du livre, ce qui est quand même un peu court pour se faire une idée. Même information minimaliste chez Alapage, l’autre cyberlibraire. Amazon, entreprise américaine, documente donc mieux les livres français que ses concurrents locaux ! C’est d’autant plus étonnant que ces informations sont fournies gratuitement aux cyberlibraires par les éditeurs. Pour couronner la chose, Amazon propose aussi une livraison en 24h contre 2 semaines chez la Fnac.
Autre détail plus intéressant, Amazon donne le classement des ventes de son catalogue. Cette information est remarquable et tout à fait inhabituelle pour un commerçant. Amazon a comprit que sur Internet la transparence vis-à-vis des clients finaux est plus importante que la protection de ses données marketing. Ainsi, on apprend que mon livre le 44.479ème livre le plus vendu d’Amazon. Sachant qu’Amazon revendique environ 2 millions de références, ce permet de se faire une idée de la popularité d’un livre. Amazon propose aussi un classement des meilleures ventes par catégorie, ce qui renforce la transparence de l’ensemble. Ainsi dans la rubrique Economie Politique, mon livre est à la 35^ème position du classement. Cela montre que ce n’est pas encore un best seller (!), mais ce n’est pas si mal pour un livre paru seulement depuis 3 mois et qui n’a reçu aucune couverture presse. En passant, je compte sur les assidus lecteurs de mon blog pour arriver prochainement dans le top 20 ! ;-))